信贷受限带给北京二手房的降温，远超学区房整治与调控。11月1日，中原地产研究中心统计数据显示：北京10月二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套。

博弈增大

月度成交跌破万套意味着什么，可能是所有购房者看见北京10月二手房成交数据后的第一反应。

来自麦田的数据显示，自从2017年以来，10月北京二手房成交量，除了去年疫情10月的1.43万套，过去五年有四年都没有突破一万套。

“换句话说，跌破一万套，从历史数据上看并不稀奇，因为通常说的‘金九银十’，主要还是新房市场，但连降7个月，是需要重视的趋势。”多位业内人士指出，今年北京二手房上半年确实出现了一个小高峰，重点区域价格上扬的趋势也很明显，这是接连遭到政策打击的关键。

成交走弱，愿意下调挂牌价的房东比例也在增加。根据麦田房产数据监测显示，在10月的调价房源中，有超过85%的房源下调挂牌价，这个比例比9月多了4个百分点。

麦田方面指出，当前，北京二手房买卖双方价格博弈增加，部分房东因为当前房价不及心理预期而选择暂不挂牌销售。

“最近有两套非常好的房源，我们在跟业主沟通调价的时候，业主很强势地要求下架，说白了，卖不到心理价位就不卖了。”某头部中介西营房门店经理透露，这两套房源其中的一套业主挂牌价要超过近3个月同户型、同楼层房源价的20%，鉴于市场目前的情况，经纪人多次建议业主降到成交均价上线，但遭到拒绝。“业主也很直接，不着急卖，因为买的房子也没看好，也担心置换过程中信贷卡壳，干脆就等等看。”

不只是信贷打击

但并非所有的业主都这么淡定。在此前北京商报记者走访时也发现，因置换周期受限，部分前期已经预订了置换房源的业主开始着急降价。以和平里某热门小区为例，该小区9月成交的一套小三居，均价与此前3个月同户型成交均价下调15%，房源维护的经纪人也证实：业主置换的房子已经付了定金，最后的周转期限到了。

中原地产首席分析师张大伟认为二手房降温的原因有几点：一是因为信贷收紧，北京作为一线城市，目前为止，7月后购房的新房二手房均未放款，严重制约了市场成交，而且从趋势看，接近年底，房贷有更明显收紧的可能性，市场成交量持续低迷。

二是学区房等调控政策不断升级、8月约束离婚后购房等政策叠加，以及第二轮集中供地结果不理想，让需求方彻底进入观望周期。

张大伟提到的学区房整治，除了多校划片外，今年“金九银十”期间，北京市部分区域还启动热点小区二手房指导价格。以海淀房协向中介发布的海淀热点小区二手房交易指导参考价及行业内部自律倡议显示，海淀区二手房交易指导价名单中，包含海淀29个重点小区，对60平方米以下小户型、60-90平方米中户型以及90平方米以上大户型均给出了指导价，超过挂牌指导价1%的不予挂牌。

时间往前推一个月，8月5日，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起三年内，任何一方均不得在本市购房。

贷款难度依然较大

“7月开始基本上一个月一个政策，7月入学多校划片全面执行，热点学区房迅速降温;8月离婚新政落地，税费和贷款漏洞被全面堵死;9月区里面推二手房指导价;最后10月二批次卖地不理想，这都让原本就担心买卖可能被信贷卡住的小业主和购房者，彻底放弃了交易。”海淀区蜂鸟家园某头部中介公司门店经理如此介绍。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，“银十”旺季下北京楼市表现黯淡，主要来自市场热度不足。从二手房市场来看，一方面，尽管近期中央释放出房地产市场信贷环境将有所改善的积极信号，但北京住房贷款额度并没有明显提高，二手房贷款难度仍较大;另一方面，受前期政策调控加码不断及调控效应显现，市场观望情绪较浓。

对于王小嫱提到的北京住房贷款额度并没有明显提高，也得到了来自多家银行的证实。某股份制银行北京分行信贷部经理透露，目前该行北京地区的二手房房贷利率并没有提高，依旧是以首套5.2%、二套5.7%为主，最终还需核算贷款人的征信、收入等，但放款周期和额度都不理想。“我们也没办法，跟房地产公司的三条红线一样，我们银行的涉房贷款上线就是我们的红线，没有了就没有。包括这位经理在内的多家银行信贷部人士判断，北京地区房贷的这种收紧状态至少要持续到明年二季度。“不是说明年开年也没有，是积压的太多了，需要一个消化周期。”(作者：卢扬 王寅浩)

关键词： 学区房整治 信贷 二手房 成交下调