3月24日，旭辉控股于线上召开2021年度业绩发布会。面对媒体，旭辉控股董事局主席林中不再谈及销售目标，而是强调“回归本质”，关注权益销售额的“含金量”，关注经营效率。

不能忽视的是，旭辉2021年财务指标数据亮眼，核心利润值却连续下滑，进入全新的2022年，旭辉将走出舒适区，进入挑战区。同时，减慢的扩土储节奏与合作开发的潜在风险，对旭辉未来的增长也将是一大考验。

“黑马”失速

从300亿到500亿，再到千亿，旭辉仅用了三年。迈入千亿阵营后，旭辉仍保持规模高增长，2018年到2020年，旭辉分别完成1520亿元、2006亿元和2310亿元的销售业绩，分别按年增长46%、32%和15%。

2020年的业绩发布会上，林中对外透露，旭辉2021年销售目标2650亿元，同比增长15%。在疫情之下仍喊出“双位数”，彼时旭辉颇具底气。然而现实很骨感，2021年旭辉仅完成销售业绩2473亿元，同比增长7.1%，“黑马”也开始失速。

“保持五年内复合增长率≥40%，向三千亿销售规模、百亿利润的目标进军。”三千亿销售目标成为“昨日黄花”，24日面对媒体的提问，林中绝口不提销售目标，其回应称，要保持权益销售额的稳定，未来要大幅提高权益销售额的比重，关注权益销售额的“含金量”，关注经营效率。

2021年财报中，旭辉并未公布权益销售金额，不过从土地权益占比也能了解个大概。

2021年，旭辉收购66个新项目的权益，收购土地的总规划建筑面积约1170万平方米，其中旭辉权益应占土地面积600万平方米，权益占比为51.3%。时间往前推，2016年到2020年，旭辉新增土储的权益占比分别为53.8%、41.7%、57.3%、65.1%和66.4%。

2019年和2020年，旭辉新增土储的权益占比提升很大，2021年又再次回归51.3%，林中提及的提高权益销售额比重，目前还不能说是稳步增长。

另一方面，旭辉的扩充土储节奏也开始减慢。截至2021年末，旭辉总土地建筑面积5250万平方米，其权益应占土地面积为2840万平方米，权益比例只有54.1%。与去年同期相比，旭辉的总土储和新增权益土储皆有所下滑。要知道，2020年旭辉拿地花了555亿元，2021年仅花费了394亿元。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，扩储节奏收缩也存在结构调整的考虑，一二线城市进驻成本高，三四线城市基本“看衰”。而且去年下半年，房企拿地都不太积极，尤其是民营企业。

合作开发的AB面

房地产早期规模为王，激进扩张也意味着高负债、高杠杆，短期业绩快速增长的“黑马”房企要么大量举债，要么就选择“合作共赢”。从权益占比来看，旭辉的快速扩张离不开合作开发。

地产分析师严跃进表示，合作开发是房地产行业一种全新模式，尤其是经历疫情洗礼后，合作共赢的核心在于风险共担。但不得不注意的是，随着并表少数股东权益占比的增加，合作开发会侵蚀掉公司的利润空间。

记者注意到，从各项利润构成来看，2021年旭辉的公司股东应占利润为76.13亿元，同比下降5.2%;另外，永续债“吃掉”1.19亿元，少数股东拿走了45.95亿元，同比增长26.46%。与去年同期相比，股东应占利润与少数股东利润呈现一个“此消彼长”的状态。

2020年，旭辉控股的少数股东权益为440.54亿元，而2021年便大幅增至634.85亿元，同比增长30.6%，占到权益总额的59.11%。

据choice数据显示，2016年旭辉的少数股东权益为23.03亿元，占到权益总额的13.33%，此后一路走高，2020年少数股东权益为440.54亿元，超过了母公司股东权益。

近日，瑞银的一份报告也直指旭辉因合作项目过多，所存在的风险。瑞银预期，如果合作方违约，项目公司将遇到抽贷和销售难的问题，旭辉也将受到波及。在报告发出后的第二天，旭辉股价跌幅一度超50%。

城门失火，殃及池鱼。合作开发看似“保守”稳妥，但前提是风险共担。

对此，旭辉第一时间也给予回应，表示公司已于去年启动风险合作方分类管理，项目层面的现金流管控和股权层面的归边，对出险公司项目已基本完成谈判，如北京花样年项目，及时退出规避风险，盘活资金。

在24日的业绩会上，旭辉控股执行董事兼CEO林峰也特意留出充足的时间，再次回复了关于合作开发的问题。林峰指出，旭辉一直对合作方是分类管理，战略合作方占了合作比例的35%，主要是类似恒基、GIC、香港置地、华熙等长远的、资信比较好的机构。第二类是长期合作方，占比大概是56%;第三类是一般的合作方，就是项目合作的，占比9%。

他同时表示，目前一共有21个项目的合作伙伴出现了“爆雷”的情况，但是这21个项目中已经是尾盘、没有融资需求的项目有14个，也就是说只有7个还在开发过程当中。“去年所有的项目都是封闭管理的，这7个项目哪怕合作方出了风险，在项目运营层面还是基本正常的，所以整体来说，对旭辉的合作项目并不会有太大的影响。”

毛利率预计2022、2023年恢复增长

2021年，旭辉实现营业收入1078亿元，较去年增长50.2%;毛利约207.97亿元，同比增长33.2%;毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%;核心平均股本回报率为18.7%。

回款方面，2021年旭辉实现销售回款2403亿元，同比增长20%;签约回款率超95%，保持行业高位。

截至2021年12月31日，旭辉在手现金467亿元，现金流较为充裕;净负债率为62.8%，较2020年下降1.2个百分点;加权平均债务成本5%，较2020年末进一步下降0.4个百分点。

据旭辉管理层在会上介绍，2021年旭辉控股“三道红线”进入绿档，剔除预收款后的资产负债率为69.7%，净负债率为62.8%，现金短债比为2.6倍，“三道红线”年底转绿的承诺如期兑现。

亮眼的成绩单背后，也存在些许“瑕疵”。2021年，旭辉毛利率为19.3%，但与去年同期相比下降2.4个百分点;核心净利润率6.8%，与去年同期相比下降4.4个百分点。这两组数据属于连续下滑。

对此，旭辉控股CFO杨欣回应称，过去两年整个行业毛利率都是处于下行趋势，但从去年第四季度开始，集中供地释放了积极的信号，整体局势已经得到比较明显的扭转，各地在集中供地时给开发商留出了合理的利润空间。经过这一轮的洗礼，大家也变得越来越理性，不再去之前的“抢地盘”扩大规模，而更核心的是关注利润率，毛利率会随着行业转变逐步得到修复。“市场修复需要一个过程，旭辉预计在2022年、2023年恢复增长。”

关键词： 核心利润值 旭辉黑马失速 扩土储节奏 权益销售额